宅地探しは慎重に

欠陥住宅で最も多いのは、基礎が悪くて建物が沈下するというケースです。
当会に寄せられた被害の中で、適切な地盤改良を怠ったために、埋め立てられた池の形状にあわせて地盤・建物が沈下した例や、地盤調査を行わないで軟弱地盤（やわらかい地盤のこと）に住宅を建築して、新築1年目に大きな不同沈下を起こした例など、多くの被害が寄せられています。
地質調査は、施主の責任において行うものです。しかし、施主に代わって業者が行っている、というのが現実です。施主がやらなくてもいいといっても、業者は設計まで依頼されている場合、法で定めた「安全な建物を建てる義務がある」ので、地盤は施主から与えられたものだから責任がないとはいえません。
こうした地盤による建物被害にあわないためにも、宅地探しと地盤調査は慎重に行いましょう。

① 宅地探しの注意点

下記の点に注意して宅地探しを行い、事前に必要な対策・工事等を把握しておきましょう。

ステップ1　：　法規上の確認をする

誰の土地なのか確かめる。

土地登記簿を通じて、色々な権利が登記されていないかを確認する

都市計画区域内の市街化調整区域には家が建てられない。

家が建てられる土地は「市街化区域」に属していなければならない。区市町村の都市計画課に出向いて確認する。指定されている市街化区域によって建ぺい率、容積率などは違う

建築協定などが組まれていないか。

「建築協定」とは、建築基準法に基づくもので、建築基準法で定められた基準に上乗せする形で設けられている。区市町村の条例で指定されているので事前に確認が必要

前面道路の幅員が4ｍ以上あるか。

前面道路の幅員が4ｍ以下と狭い場合、道路の中心線から2ｍ下がったところから建ぺい率を求め、高さ制限を受ける斜線制限を受ける境界線を決めるため、正しい情報を都道府県庁の都市計画課に出向いて確認する。→セットバック。また、敷地が道路に2ｍ以上接しないと家は建たない。※再建築不可

ステップ2　：　土地の安全性を確認する

地盤の形成は大丈夫か。

現地を自分の目でみて歩いて確認する。晴れの日だけでなく、雨の日にも現地を訪問し、排水状況、土の濡れ具合を調べる。

以前はどのような土地だったか。

近隣からの聞き込み、昔の地形図や文献（図書館などにある国土地理院発行の地形図、郷土資料など）から調べる。田畑、丘陵地、池・沼地、工場跡地、埋立地など。

現地の災害リスクを把握しておく。

災害の多い日本では、「ここに住めば絶対安全」という場所はほとんどない。国や地方自治体が作成している地震や洪水などのハザードマップ、浸水実績図などから調べるとよい。

疑問を持ったら、地質に詳しい専門家の意見を聞いてみる。

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丘陵地などを切り拓いた住宅地は、「切土」「盛土」のどの部分にあたるのか確認する。

地山の高い部分を削り取った箇所を切土、低い部分に埋め戻した部分を盛土というが、注意を要するのは切土部と盛土部ではまったく違う（下図参照　出典：「欠陥住宅59の手口」）。切土部を購入できた方はいいが、盛土部を購入した方は注意が必要。

② 地盤調査を実施しましょう

地盤によっては、基礎の建設費が大きく膨らむことがあります。思わぬ費用を要し、建設コストの吊り上げにつながりかねません。
そのため、建物の基礎を設計する際には、設計の前提条件となる地盤調査をぜひ行いましょう。なお、事前に地盤調査をしている場合は、売主から調査結果をみせてもらいましょう。

宅地探し、地盤についてのご質問は、 無料電話相談をご利用下さい。